Eine Eigentumswohnung ist gefunden, der Kaufpreis passt – und dann steht die nächste Frage im Raum: Wie hoch ist die Maklerprovision? Die Antwort ist nicht für jede Immobilie gleich. Sie hängt vor allem von der Objektart, der vertraglichen Vereinbarung und davon ab, ob ein privater Käufer oder ein gewerblicher Erwerber beteiligt ist. Wer die Regelung vor der Besichtigung und spätestens vor dem Notartermin versteht, kann seine Finanzierung realistisch planen und unnötige Überraschungen vermeiden.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg?
Für die Maklerprovision gibt es in Deutschland keinen gesetzlich festgelegten Einheitssatz. Die Höhe wird grundsätzlich frei vereinbart. In Baden-Württemberg ist beim Verkauf von Wohnimmobilien an private Käufer häufig eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer üblich. Bei einer hälftigen Teilung entfallen damit auf Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Dieser Wert ist eine verbreitete Marktregelung, aber kein Automatismus. Je nach Objekt, Lage, Vermarktungsaufwand und Auftrag können andere Provisionssätze vereinbart werden. Gerade bei hochwertigen Anlageobjekten, größeren Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien wird die Vergütung oft individuell festgelegt.
Entscheidend ist deshalb immer der konkrete Maklervertrag beziehungsweise die Provisionsvereinbarung im Exposé oder in der Maklervereinbarung. Dort muss klar erkennbar sein, wer welche Vergütung schuldet und wann sie fällig wird.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses?
Seit Ende 2020 gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher besondere Regeln. Beauftragt der Verkäufer einen Makler und soll auch der Käufer eine Provision zahlen, müssen beide Seiten grundsätzlich in gleicher Höhe beteiligt werden. Der Verkäufer kann dem Käufer also nicht mehr einen höheren Provisionsanteil auferlegen als er selbst trägt.
In der Praxis sind unterschiedliche Modelle möglich. Verkäufer und Käufer können sich jeweils in gleicher Höhe zur Zahlung einer Provision verpflichten. Ebenso kann der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen, sodass für den Käufer keine Maklerkosten entstehen. Daneben kann ein Käufer einen Makler selbst mit der Suche nach einer Immobilie beauftragen. Welche Vergütung dabei anfällt, richtet sich nach der konkreten Vertragsgestaltung und den gesetzlichen Vorgaben.
Wenn der Verkäufer zunächst allein zur Zahlung verpflichtet ist und einen Teil der Kosten an den Käufer weitergeben möchte, muss der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt haben, bevor er den Käufer in Anspruch nehmen kann. Diese Vorgabe schützt private Käufer davor, einseitig belastet zu werden.
Beispiel: Kaufpreis von 450.000 Euro
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und einer hälftigen Provision von jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer ergeben sich für jede Partei 16.065 Euro. Insgesamt beträgt die Maklerprovision 32.130 Euro.
Für Käufer zählt dieser Betrag zu den Kaufnebenkosten. Neben der Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg, den Notar- und Grundbuchkosten sowie möglichen Finanzierungskosten sollte die Provision deshalb von Beginn an in die Eigenkapital- und Finanzierungsplanung einfließen. Wer nur den Kaufpreis finanziert, unterschätzt den tatsächlichen Kapitalbedarf häufig deutlich.
Für welche Immobilien gilt die hälftige Teilung nicht automatisch?
Die gesetzlichen Vorgaben zur hälftigen Teilung richten sich vor allem an private Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bei anderen Immobilienarten gilt mehr Vertragsfreiheit. Das betrifft insbesondere Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und reine Kapitalanlagen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Sonderregelung nicht vorliegen.
Auch die Person des Käufers spielt eine Rolle. Kauft beispielsweise eine Gesellschaft, ein Unternehmer oder ein professioneller Investor, kann die Provisionsvereinbarung anders aussehen als beim Erwerb eines selbst genutzten Einfamilienhauses durch eine Familie. Bei einem Grundstück kommt hinzu, dass die spätere Nutzung – Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder gewerbliches Projekt – die Vermarktung und Beratung deutlich beeinflussen kann.
Hier ist eine individuelle Prüfung sinnvoll. Pauschale Aussagen wie „der Käufer zahlt immer die Hälfte“ oder „der Verkäufer zahlt immer alles“ greifen zu kurz. Klarheit schafft allein die Vereinbarung für das konkrete Objekt und die konkrete Käuferkonstellation.
Was deckt die Maklerprovision ab?
Eine Maklerprovision ist nicht nur ein Entgelt für das Aufschließen einer Haustür. Bei einer professionellen Vermittlung beginnt die Arbeit meist lange vor der ersten Besichtigung. Für Verkäufer gehören dazu unter anderem die fundierte Einschätzung des marktgerechten Preises, die Aufbereitung der Objektunterlagen, eine professionelle Immobilienvermarktung, die Ansprache geeigneter Interessenten, Besichtigungen und die Begleitung der Verhandlungen.
Ebenso wichtig ist die Koordination bis zum Notartermin. Gerade wenn Grundbuchthemen, Erbengemeinschaften, Finanzierungsfristen oder fehlende Unterlagen den Verkauf komplexer machen, sorgt eine strukturierte Begleitung dafür, dass Beteiligte rechtzeitig informiert sind und Entscheidungen auf einer verlässlichen Grundlage treffen können.
Käufer profitieren von einer gezielten Bedarfsermittlung, nachvollziehbaren Objektinformationen und einer persönlichen Begleitung im Entscheidungsprozess. Ein Makler ersetzt weder die technische Prüfung durch einen Sachverständigen noch die Finanzierungsberatung durch die Bank. Er kann aber offene Punkte früh sichtbar machen, die Kommunikation bündeln und den Weg zum Kaufvertrag klar strukturieren.
Der konkrete Leistungsumfang unterscheidet sich. Deshalb sollte nicht allein die Höhe der Provision verglichen werden. Relevant ist auch, ob die Vermarktung zur Immobilie passt, ob Unterlagen sorgfältig vorbereitet werden und ob ein persönlich verantwortlicher Ansprechpartner den Prozess begleitet.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird in der Regel fällig, wenn ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist und der Makler diesen Vertragsabschluss nachweisbar vermittelt oder ermöglicht hat. Die genaue Fälligkeit ergibt sich aus der jeweiligen Vereinbarung. Für die bloße Besichtigung oder die Zusendung eines Exposés fällt bei einer klassischen Erfolgsprovision grundsätzlich noch keine Maklerprovision an.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Maklervertrag und dem Kaufvertrag. Der Kaufvertrag über die Immobilie muss notariell beurkundet werden. Bei der Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Maklervertrag dagegen der Textform. Er kann beispielsweise per E-Mail oder im Rahmen einer entsprechend dokumentierten Online-Anfrage zustande kommen. Käufer sollten die Provisionsangaben im Exposé deshalb aufmerksam lesen und offene Fragen zur Vergütung frühzeitig klären.
Eine Reservierungsgebühr ist wiederum etwas anderes als eine Maklerprovision. Solche Vereinbarungen sind rechtlich besonders sensibel und nicht in jedem Fall wirksam. Wer für eine Reservierung zahlen soll, sollte die Bedingungen, die Höhe der Gebühr und die Folgen bei einem späteren Rücktritt genau prüfen lassen.
Können Käufer und Verkäufer über die Provision verhandeln?
Grundsätzlich ja. Weil es keinen gesetzlichen Festpreis gibt, kann die Höhe der Provision verhandelt werden. Ob eine Anpassung sinnvoll oder realistisch ist, hängt jedoch von der Immobilie und dem Auftrag ab. Bei einem Objekt mit hohem Vermarktungsaufwand, schwieriger Unterlagenlage oder besonderem Käuferkreis kann eine maßgeschneiderte Vermarktung mehr bewirken als ein möglichst niedriger Provisionssatz.
Für Verkäufer sollte die Frage daher nicht nur lauten, was die Vermittlung kostet. Mindestens ebenso relevant ist, wie sich Preisstrategie, Präsentation, Zielgruppenansprache und Verhandlung auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken. Ein zu hoch angesetzter Startpreis kann die Vermarktung bremsen. Ein unvorbereiteter Verkauf kann dagegen dazu führen, dass Chancen im Markt ungenutzt bleiben.
Käufer sollten offen ansprechen, wenn die Nebenkosten die Finanzierungsgrenze berühren. Eine frühzeitige, transparente Klärung hilft allen Beteiligten mehr als eine Diskussion kurz vor dem Notartermin.
Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten
Prüfen Sie, ob der Provisionssatz als Betrag oder als Prozentsatz inklusive Mehrwertsteuer ausgewiesen ist. Klären Sie außerdem, auf welchen Kaufpreis sich die Berechnung bezieht und ob Sie als Käufer oder Verkäufer überhaupt provisionspflichtig werden. Bei Wohnimmobilien für private Käufer sollte die vereinbarte Kostenverteilung mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmen.
Lassen Sie sich den Leistungsumfang erläutern und fragen Sie nach, wenn Unterlagen, Flächenangaben, Baurecht oder die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks noch offen sind. Bei Kapitalanlagen ist zusätzlich entscheidend, wie sich die Erwerbsnebenkosten auf Rendite, Finanzierung und steuerliche Betrachtung auswirken. Steuerliche Fragen sollte im Einzelfall ein Steuerberater beurteilen.
Eine gute Provisionsvereinbarung ist kein Kleingedrucktes, das man erst nach dem Kauf wahrnimmt. Sie gehört zu einer offenen Immobilienvermittlung. Wer Kosten, Zuständigkeiten und den Ablauf von Anfang an nachvollziehen kann, trifft die Kauf- oder Verkaufsentscheidung mit deutlich mehr Sicherheit.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
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