Bereits bei der Vorbereitung eines Immobilienkaufs stellt sich eine wichtige Frage: Wer zahlt die Notarkosten beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks? Die kurze Antwort lautet: In der Regel der Käufer. Doch diese Regel hat Details, die für die Finanzierung und eine faire Vertragsgestaltung entscheidend sind. Denn nicht jede Rechnung, die rund um den Notar entsteht, gehört automatisch in dieselbe Kostenposition.
Wer seine Kaufnebenkosten von Anfang an realistisch plant, vermeidet unangenehme Überraschungen zwischen Kaufzusage, Vertragsentwurf und Eigentumsumschreibung. Gerade bei einer Finanzierung zählt jeder Betrag, der zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital erbracht werden muss.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf grundsätzlich?
Nach der gesetzlichen Grundregel trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch. Das betrifft also die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug des Vertrags sowie die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. In der Praxis ist diese Verteilung bei privaten Immobilienkäufen der Normalfall.
Der Grund dafür ist nachvollziehbar: Der Käufer erhält das Eigentum und veranlasst mit dem Erwerb die Umschreibung. Der Verkäufer ist allerdings nicht vollständig von Notar- und Grundbuchkosten befreit. Kosten, die notwendig sind, um seine eigenen Belastungen aus dem Grundbuch zu entfernen, trägt üblicherweise er selbst.
Ein typisches Beispiel: Auf dem Grundstück ist noch eine Grundschuld für das frühere Darlehen des Verkäufers eingetragen. Soll diese Grundschuld gelöscht werden, entstehen in der Regel Kosten für die erforderlichen notariellen Beglaubigungen sowie für die Löschung beim Grundbuchamt. Für die bloße Erteilung der Löschungsbewilligung darf die Bank grundsätzlich kein gesondertes Entgelt verlangen. Tatsächlich anfallende Auslagen, etwa für eine notarielle Beglaubigung, können allerdings hinzukommen. Diese Löschung ist Sache des Verkäufers, sofern Käufer und Verkäufer nichts anderes wirksam vereinbaren.
Mit welchen Notar- und Grundbuchkosten sollten Käufer rechnen?
Für Notar und Grundbuchamt zusammen können Käufer grob mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Wie hoch der genaue Betrag ausfällt, hängt unter anderem vom Kaufpreis, von der Zahl der erforderlichen Eintragungen und von Besonderheiten im Vertrag ab. Die Gebühren sind nicht frei verhandelbar. Sie richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen Notar- und Grundbuchkosten häufig in einer Größenordnung von etwa 6.000 bis 8.000 Euro. Kommt eine Finanzierung hinzu, entstehen regelmäßig weitere Gebühren: Die finanzierende Bank lässt zur Absicherung meist eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Die Grundschuldbestellung erfolgt in der Praxis regelmäßig unter notarieller Mitwirkung und verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten.
Diese Kosten sind von der Grunderwerbsteuer und einer möglichen Maklerprovision zu unterscheiden. Für Käufer in Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Zusammengenommen können Kaufnebenkosten deshalb einen erheblichen Anteil ausmachen. Wer nur den Kaufpreis finanziell betrachtet, plant zu knapp.
Was die Notarrechnung typischerweise umfasst
Die Notarrechnung betrifft nicht nur die Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Der Notar erstellt in der Regel den Entwurf, beurkundet den Vertrag und übernimmt die Abwicklung: Er beantragt die Auflassungsvormerkung, holt notwendige Genehmigungen oder Vorkaufsrechtsverzichte ein, überwacht Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und veranlasst nach Zahlung die Eigentumsumschreibung.
Die Auflassungsvormerkung ist dabei ein wichtiger Schutz für Käufer. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch ab, bevor der Kaufpreis fließt. Erst wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar die Fälligkeitsmitteilung versendet, sollte der Käufer zahlen.
Welche Kosten übernimmt der Verkäufer?
Der Verkäufer übernimmt üblicherweise jene Ausgaben, die erforderlich sind, um die Immobilie wie vertraglich vereinbart lastenfrei zu übergeben. Im Mittelpunkt stehen bestehende Grundschulden, Hypotheken oder andere Rechte, die der Käufer nicht übernehmen soll. Dazu gehören insbesondere die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld.
Anders kann es liegen, wenn ein eingetragenes Recht bewusst bestehen bleiben soll. Denkbar sind zum Beispiel bestimmte Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Hier kommt es auf den Einzelfall und den Kaufvertrag an. Ein Wegerecht zugunsten eines Nachbargrundstücks ist nicht automatisch ein Mangel. Für die Nutzung und den Wert eines Grundstücks kann es aber relevant sein und sollte vor Vertragsabschluss klar besprochen werden.
Auch bei einer Ablösung des Verkäuferdarlehens arbeitet der Notar mit der bisherigen Bank zusammen. Häufig wird ein Teil des Kaufpreises direkt an das Kreditinstitut gezahlt, damit dieses die Löschungsbewilligung erteilt. Das schützt beide Seiten: Der Verkäufer kann seine bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ablösen, während der Käufer die Immobilie frei von denjenigen Grundbuchbelastungen erhält, die er vertraglich nicht übernehmen soll.
Können Käufer und Verkäufer die Notarkosten anders verteilen?
Ja. Die gesetzliche Regel ist dispositiv, das heißt: Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine andere Kostenverteilung vereinbaren. In einem ausgeglichenen Markt bleibt es meist bei der üblichen Regelung. Bei besonderen Verhandlungen kann ein Verkäufer jedoch anbieten, einzelne Kosten zu übernehmen, etwa um den Abschluss zu erleichtern.
Das kommt beispielsweise vor, wenn ein Objekt längere Zeit am Markt ist, wenn zeitnah verkauft werden muss oder wenn mehrere Vertragspunkte neu geregelt werden. Umgekehrt sollte ein Käufer nicht allein wegen eines vermeintlichen Kostenvorteils vorschnell zustimmen. Entscheidend ist immer das Gesamtpaket aus Kaufpreis, Zustand der Immobilie, Fristen, Gewährleistungsausschlüssen und übernommenen Verpflichtungen.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen der vertraglich vereinbarten Kostenverteilung und der gesetzlichen Haftung gegenüber dem Notar. Auch wenn im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass der Käufer die Notarkosten trägt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls eine Kostenhaftung des Verkäufers bestehen. Die Beteiligten können dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch haften. Die interne Kostenverteilung im Kaufvertrag bleibt davon zu unterscheiden.
Bei einem Bauträgerkauf oder einem Kauf aus einer Projektentwicklung gelten zusätzlich oft andere praktische Abläufe. Hier sollten Erwerber besonders darauf achten, welche Leistungen im Kaufpreis enthalten sind, wann Raten fällig werden und welche Eintragungen im Grundbuch vorgesehen sind. Eine verständliche Aufstellung aller Nebenkosten gehört vor der Unterschrift auf den Tisch.
Notarkosten früh in die Finanzierung einplanen
Die Kosten eines beurkundeten Immobilienkaufvertrags werden üblicherweise nach der Beurkundung abgerechnet. Allerdings können bereits durch die Beauftragung des Notars mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs Gebühren entstehen, selbst wenn es später nicht zum Kaufvertrag kommt. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, wer die Kosten eines möglicherweise nicht zustande kommenden Kaufvertrags zu tragen hat. Unabhängig davon gehören die Notarkosten von Beginn an in die Finanzierungsplanung. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht immer oder nur unter bestimmten Voraussetzungen mit. Je mehr Eigenkapital für Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler vorhanden ist, desto solider ist die Finanzierung meist aufgebaut.
Sinnvoll ist eine Reserve für Kosten, die nicht unmittelbar auf der Notarrechnung stehen. Dazu zählen etwa Umzug, Renovierung, Vermessung, eine neue Heizung oder kurzfristige Instandsetzungen. Bei einer Eigentumswohnung lohnt außerdem der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Instandhaltungsrücklage. Eine angekündigte Sonderumlage kann finanziell stärker ins Gewicht fallen als eine geringe Abweichung bei den Notargebühren.
Für Kapitalanleger ist auch die steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten relevant. Grunderwerbsteuer sowie die unmittelbar mit dem Erwerb verbundenen Notar- und Grundbuchkosten zählen grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Soweit diese auf das Gebäude entfallen, können sie bei vermieteten Immobilien im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Finanzierungskosten, beispielsweise Notar- und Grundbuchgebühren für die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld, können dagegen unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar als Werbungskosten abzugsfähig sein. Da die steuerliche Einordnung von der konkreten Nutzung und Finanzierung abhängt, empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung.
Vor dem Notartermin: Diese Punkte sollten klar sein
Der Notar ist neutral. Er sorgt für einen rechtssicheren Vertrag und einen geordneten Vollzug, vertritt aber weder ausschließlich die Interessen des Käufers noch die des Verkäufers. Deshalb sollten offene wirtschaftliche Fragen vor dem Termin geklärt sein.
Dazu gehören der endgültige Kaufpreis, die Höhe einer möglichen Maklerprovision, mitverkaufte Gegenstände, der Übergabetermin und die Frage, welche Rechte oder Belastungen im Grundbuch bestehen bleiben. Käufer sollten den Kaufvertragsentwurf rechtzeitig erhalten und sorgfältig prüfen. Bei Immobilienkaufverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Vertragsentwurf dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung durch das Notariat zur Verfügung gestellt werden. Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf zwischen zwei Privatpersonen gilt diese besondere Zwei-Wochen-Regel dagegen nicht automatisch. Unabhängig davon sollten sich alle Beteiligten ausreichend Zeit nehmen, um offene Fragen vor der Beurkundung zu klären. Wer einzelne Formulierungen nicht versteht, sollte nachfragen, bevor beurkundet wird – nicht erst danach.
Gerade bei Häusern mit mehreren Eigentümern, bei Erbengemeinschaften, vermieteten Wohnungen oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial braucht der Vertrag manchmal zusätzliche Regelungen. Eine persönliche Begleitung im Vorfeld hilft, die Unterlagen, die Finanzierung und die Erwartungen beider Seiten Schritt für Schritt offen und transparent zusammenzuführen.
Am Ende geht es nicht darum, jede Ausgabe auf den letzten Euro vorherzusagen. Entscheidend ist, dass Käufer ihre Nebenkosten vollständig einplanen und Verkäufer wissen, welche Kosten ihnen insbesondere bei der Löschung bestehender Grundbuchbelastungen entstehen können. Wer den Vertragsentwurf mit klarem Blick auf diese Punkte liest, kann den Notartermin mit deutlich mehr Sicherheit angehen.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Ich behalte auch die Details im Blick.
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf besteht nicht nur aus der Einigung über den Kaufpreis. Auch bestehende Grundbuchbelastungen, die Ablösung von Darlehen und die sorgfältige Vorbereitung des Notartermins spielen eine wichtige Rolle.
Als Immobilienmakler in Göppingen und der Region begleite ich Eigentümer persönlich durch den gesamten Verkaufsprozess – von der fundierten Marktpreiseinschätzung über die Vermarktung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Dabei lege ich Wert auf eine vorausschauende Vorbereitung, klare Abläufe und eine offene, nachvollziehbare Beratung.
Gerne bespreche ich mit Ihnen unverbindlich, wie sich der Verkauf Ihrer Immobilie sinnvoll vorbereiten lässt.